【江東区潮見】クレストスカイウイング　子育て目線での感想と評価

江東区潮見にある「クレストスカイウイング」を見てきました。東京駅からわずか3駅7分という好立地ながら、スルーされがちなJR京葉線潮見駅に佇むマンションです。

生活感という肝心な要素が弱い地域ですが、クレストスカイウイングは東京駅へのアクセスと眺望が特徴的で、有楽町線の延伸で将来への期待感も持てるエリアでもあります。

不動産価格が高騰している状況ですが、70㎡台の3LDKが6,000万円前後（※2023年10月現在）と一般庶民でも手が届く価格で売られていて、検討の余地がありそうです。

騒音や他人の視線には人一倍敏感な筆者が、子育てファミリーの生活のしやすさを具体的に検証します。

【記事を書いた人】

ぴっちー
✔︎　都市銀行で不動産担保評価実務経験10年以上
✔︎　不動産売買契約は10回以上経験
✔︎　ファイナンシャル・プランニング技能士1級

１．物件概要

今回の物件概要です。

所在地	東京都江東区潮見１−２−１６
交通アクセス	JR京葉線「潮見」駅から徒歩7分東京メトロ有楽町線「辰巳」駅から徒歩18分
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建て	15階建
築年月	2012年12月
総戸数	119戸
専有面積	70.00㎡〜76.51㎡
間取り	2LDK〜3LDK
主な方位	南西
分譲会社	(株)ゴールドクレスト
施工会社	(株)長谷工コーポレーション
管理会社	(株)ゴールドクレストコミュニティ
管理方式	全部委託／日勤
用途地域	準工業地域
土地権利	所有権
敷地面積	2,944.92㎡
延床面積	9,845.12㎡
駐車場台数	59台
学区（小学校）	枝川小学校
学区（中学校）	深川第八中学校

２．独自評価

（１）目をつけた理由

・潮見駅は東京駅まで7分という交通アクセスの良さ

一つは潮見駅という駅の交通利便性の高さです。潮見駅はJR京葉線で各駅停車で3駅、所要時間はわずか7分ということでアクセス性は抜群です。

こんなに便利なのにほとんど話題にのぼることもない謙虚さの理由も気になります。

・有楽町線の延伸で枝川駅ができることによる地域価値向上への期待感

もう一つは有楽町線延伸のニュースです。豊洲駅から住吉駅までを結ぶ「豊住線」の開通が発表されています。

豊洲駅の次の駅は（仮称）枝川駅となる予定で、本物件から徒歩7分程度の場所に有楽町線の新駅ができるため、利便性はもちろん、資産性の面でも期待ができます。

江東区HP：​​地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲〜住吉)

（２）評価基準

・気持ちよく生活するための「居住性」は大前提

①眺望・日当たり
②静けさ
③交通利便性
④生活利便性
⑤子育て環境

・将来にわたって価値が保たれる「資産性」も重要

⑥築年数
⑦共用部・管理状況
⑧マンションブランド
⑨地域の将来性
⑩防災

実際に現地で周辺環境を確認したうえで、居住性、資産性の各5項目について主観ではありますが、評価していきます。

専有部分のスペックや価格はその時に売り出されているものによるところがあるので、基本的にはマンション全体としての評価を中心にしつつ、専有部分に共通した特徴があればそちらも加味します。

当然ですが、全てが満点のマンションがあっても当然高いです。ファミリー世帯の財布に優しい価格帯で探すために、トータルは平均点に近いけど、子育ての面などで致命的な欠点はなく、キラリと光る特徴を持つ物件を探します。

（３）主観での評価

実際に現地で周辺環境を確認しましたので、居住性、資産性の各5項目について主観ではありますが、評価していきます。

専有部分のスペックや価格はその時々で売り出されているものが違うので、基本的にはマンション全体としての評価を中心にしつつ、専有部分に共通した特徴があればそちらも加味します。

評価基準
5：際立った優位性あり
4：優位性あり
3：普通
2：良くないが妥協できるレベル
1：妥協できないレベルで悪い

検討にあたっての前提条件

・部屋の向きは南西

専有部分の部屋の向きは主に2種類ありました。

南西：豊洲方面
南東：東雲方面（接道側）

南東向きの角部屋は北東も見えますが、北東は江戸川区方面です。今回は豊洲の街並みや運河が見渡せる南西向きを前提に検討しました。

・階数は5階以上

南西側に隣接している建物は東京都水道局の事務所のようです。google earthで確認する限り、4階までは眺望がぶつかる可能性がありそうなので、階数は5階以上としています。

①眺望・日当たり：4

中層階以上であれば眺望でぶつかるものはないので、広々とした景色は感じられそうです。すぐ近くの景色は首都高ですが、その先は潮見運動公園、東京湾の運河、豊洲、有明方面のタワーマンション群です。

15階建てですので絶景とはいきませんが、高層階は東京の夜景も楽しめそうです。

②静けさ：2〜3

近くに首都高9号深川線が通っていますので、車の音は多少あります。

立地的には少し入ったところにあるので、幹線道路の目の前よりは抑えられているものの私は少し気になりました。まあ普通じゃん、と思う人もいそうなレベルだったので2〜3としました。

③交通利便性：3

潮見駅は東京駅へのアクセスは良いですが、JR京葉線はホームが有楽町寄りにあって、他の路線と比べると少し孤立しているのでそこは注意すべき点です。同じ東京駅でも、京葉線から山手線に乗り換えるのに10分以上はかかります。

【東京駅以外の乗り換え】
八丁堀駅（東京方面に2駅）：日比谷線
新木場（蘇我方面に1駅）：有楽町線、りんかい線

マンションから潮見駅まで徒歩7分ですので、駅までは特別近いということはありません。実際に歩くと6分で着きました。平坦な道ですし、途中の信号も1箇所のみで、ストレスのない道のりだと思います。

交通アクセスに関しては、八丁堀や東京駅周辺に通勤先があればドンピシャで便利ですが、それ以外だと優位性があるとまでは言えないかと思いました。

④生活利便性：2

駅前にはスーパーのマルエツとミニストップがあります。マルエツは朝9時から深夜1時まで営業しているので、その点は便利かと思います。

マンションの方に少し歩くとセブンイレブンがあります。また、帰り道ではないですが、遠回りするとファミリーマート、すき家、魚民があります。

それなりにあるじゃん、と感じられた方もいるかもしれませんが、それ以外はほとんど何もありません。近隣は倉庫や工場が中心なので個人の飲食店なども全くと言っていいほどありません。

近くにある八枝橋を渡っても景色は同じで、飲食店や小売店はほとんどありません。徒歩3分くらいのところにお好み焼き屋さんがあって、7分くらい歩いてデニーズがあるくらいです。

お腹が空いた時にすぐに行ける店が何件かほしい筆者にはかなり物足りない印象でした。

⑤子育て環境：3

周辺にはパチンコ店や風俗店はありません。場所柄、大型車両が多く通りますが、道路幅は広いので、子どもが歩くのには比較的安全だと思います。

未就学児については、江東区は2022年4月に待機児童ゼロを達成しています。希望の保育施設に入れるかは別ですが、潮見駅の近くには「潮見保育園」（公設民営）「太陽の子 潮見保育園」（私立）という2ヶ所の施設があります。

小学校の学区は「枝川小学校」です。生徒数は2023年4月時点で一学年あたり125人〜156人という規模です。

マンションからの通学距離は道路距離で約450m、大人で徒歩7分と遠くはありません。通学路は通行量の多い道を通り、途中に信号が1箇所ありますが、それほど危険な場所はなさそうです。

中学校の学区は「深川第八中学校」です。生徒数は2020年時点で一学年あたり144人〜168人という規模です。

マンションからの通学距離は道路距離で約1.4km、大人で徒歩18分という距離です。自転車通学は禁止のようですので、やや遠いかなという印象です。

習い事に関しても近隣にはありませんので、内容によって豊洲、東陽町、木場、東雲あたりに通うことになります。

⑥築年数：3

築年数は2012年12月と比較的浅いのでこちらも特段問題なさそうです。

⑦共用部・管理状況：3

マンションの周りはきれいでしたし、共用部も整然としていたので、見える範囲では管理面に問題なさそうでした。特筆すべき共用施設はなさそうです。

管理費：175円／㎡
修繕積立金：180円／㎡

管理費は平均値の217円よりも適度に低い程度なので問題なさそうな金額です。

修繕積立金は国土交通省ガイドライン（170円〜320円）の範囲内です。若干少ない気がしますが、問題無い範囲かと思います。

⑧マンションブランド：3

クレストスカイウイングは特に優位性のあるブランドではありませんが、インターネット上の口コミなどでも、特に風評に関する大きなマイナス点は見当たりませんでした。こちらは可もなく不可もなく、といったところかと思います。

⑨地域の将来性：4

徒歩10分圏内に有楽町線沿線の新駅ができれば、利便性は高まりますし、街が発展する可能性もあると思います。

新駅予定地の枝川2丁目は工場や事務所など大きな区画が多く、小規模でも商業施設ができれば街の雰囲気が変わる可能性もあります。（妄想の域を出ない予想ではありますが）「今よりは良くなるか」という点ではそれなりに期待はできそうです。

一方、もともと生活インフラが弱いので、駅前のマルエツの撤退などはリスクとして考える必要があるかなと思います。

⑩防災：2

ハザードマップ

高潮：浸水で高さ0.5メートルから3メートルになる想定
洪水：浸水で高さ0メートルから0.5メートルになる想定
参照：ハザードマップポータルサイトHP

地盤サポートマップ

地震時の揺れやすさ：揺れやすい
液状化の可能性：高い
参照：ジャパンホームシールド株式会社

埋立地なので地震時のリスクが高くなっています。これに関してはこの物件に限らず、湾岸エリアは同じですので、割り切るか、エリア全体を検討対象から外すかが迫られます。

３．総評

眺望・日当たり	4
静けさ	2〜3
交通利便性	3
生活利便性	2
子育て環境	3
築年数	3
共用部・管理状況	3
マンションブランド	3
地域の将来性	4
防災	2
合計	29〜30/50

全体としての点数は平均的になりましたが、かなりクセのある立地なので、雰囲気が苦手な方は足を踏み入れた瞬間に一発で検討から外れる物件かと思います。

もともと土地に馴染みのない私には、ザ・工業地帯という印象で、空気もやや重く感じられました。少なくても、駅を降りてテンション上がる人はあまりいないと思われます。

ただし、景観的に工業感があるだけで、決して嫌な雰囲気というわけではありません。近くには「潮見運動公園」と「潮見さざなみ公園」という中規模な公園が2つありますし、徒歩圏内には「辰巳の森海浜公園」という大規模な公園もあるので、緑や海を感じる環境としてはむしろ恵まれているくらいです。

また、南西向きの高層階であれば自宅からの景観も完全に抜けているので、空も広く感じられます。

周辺に飲食店が少ない点についても、飲食店がない分、酔っ払いやガラの悪い若者もいないので、必要のない方にとってはむしろプラスと考えられなくもないかと思います。

徒歩圏内ではないですが、車があればららぽーと豊洲や有明ガーデンなどの大きな商業施設はすぐですし、枝川2丁目のバス停まで歩けば（7分くらい）、バスでも豊洲までアクセスできます。

2023年10月時点での販売中物件は3件で、南西向きの15階（最上階）の70.18㎡の3LDKが6,280万円で売りに出されていました。

住宅ローンを6,280万円、期間35年、金利0.475%で借りるとすると、元利金返済額は162,326円、管理費、修繕積立金を合わせたランニングコストは毎月187,226円です。

クセのある立地であるため、比較的築浅の物件に関わらず周辺に比べてお値段が安くなっているので、景観が違和感なく受け入れられる方にはおすすめです。

【こんな人にぴったり】
・通勤は電車で一本の丸の内勤務
・基本的に自炊なので帰り道はスーパーがあれば良い
・近所には公園があれば十分
・工業的な景観は気にならない