【中央区月島】ブリリア月島四丁目　子育て目線での感想と評価

中央区月島にある「ブリリア月島四丁目」を見てきました。最寄駅は東京メトロ有楽町線、都営大江戸線の月島駅で、駅まで徒歩3分という好立地です。

タワーマンションが建ち並ぶエリアにあって、大通りから一本入った低層マンションは珍しく、月島の雰囲気や立地に魅力を感じながらも、タワーマンション以外の物件を検討したい、という人には絶好の機会となっています。

場所柄、当然安くはありませんが、土地が定期借地権ということもあり、50㎡〜60㎡台の2LDKが新築で8,000万円台と、検討できる層も比較的多いかと思います。

騒音や他人の視線には人一倍敏感な筆者が、子育てファミリーの生活のしやすさを具体的に検証します。

【記事を書いた人】

ぴっちー
✔︎都市銀行で不動産担保評価実務経験10年以上
✔︎不動産売買契約は10回以上経験
✔︎ファイナンシャル・プランニング技能士1級

１．物件概要

今回の物件概要です。

所在地	東京都中央区月島４−２０５、２０６（地番）
交通アクセス	東京メトロ有楽町線、都営大江戸線「月島」駅から徒歩3分
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建て	8階建
築年月	2024年12月予定
総戸数	77戸
専有面積	38.36㎡〜61.17㎡
間取り	1LDK〜2LDK
主な方位	北東、南西
分譲会社	東京建物(株)
施工会社	不二建設(株)
管理会社	(株)東京建物アメニティサポート
管理方式	全部委託／日勤
用途地域	第二種住居地域
土地権利	定期借地権
敷地面積	944.35㎡
延床面積	5,189.65㎡
駐車場台数	無し
学区（小学校）	月島第一小学校
学区（中学校）	佃中学校

２．独自評価

（１）目をつけた理由

・月島駅徒歩3分の低層マンション

徒歩3分の駅近物件となると供給量はかなり少なくなってきます。タワーマンションが多い月島の中で、低層のマンションという点も希少性が高く、面白いと思いました。

・公園隣接というロケーション

月島第一児童公園という公園に隣接する場所に建つ予定です。目の前が公園というロケーションはそれなりに希少性があると判断しました。

（２）評価基準

・気持ちよく生活するための「居住性」は大前提

①眺望・日当たり
②静けさ
③交通利便性
④生活利便性
⑤子育て環境

・将来にわたって価値が保たれる「資産性」も重要

⑥築年数
⑦共用部・管理状況
⑧マンションブランド
⑨地域の将来性
⑩防災

（３）主観での評価

実際に現地で周辺環境を確認したうえで、居住性、資産性の各5項目について主観ではありますが、評価していきます。

専有部分のスペックや価格はその時に売り出されているものによるところがあるので、基本的にはマンション全体としての評価を中心にしつつ、専有部分に共通した特徴があればそちらも加味します。

当然ですが、全てが満点のマンションがあっても当然高いです。ファミリー世帯の財布に優しい価格帯で探すために、トータルは平均点に近いけど、子育ての面などで致命的な欠点はなく、キラリと光る特徴を持つ物件を探します。

5：際立った優位性あり
4：優位性あり
3：普通
2：良くないが妥協できるレベル
1：妥協できないレベルで悪い

【検討にあたっての前提条件】

・向きは北東

眺望が売りのマンションではないので、間取りや日当たりを考えて別の向きを選ぶ人もいると思いますが、今回は公園隣接ロケーションを活かして、公園ビューとなる北東を前提に検討したいと思います。

①眺望・日当たり：3

北東向きは目の前が公園となっているため、眺望で視線がぶつかるようなことはありません。高い木が立っているので、バルコニーの目の前には緑、見下ろすと公園、という眺めになります。大きな建物が建つ心配もありません。

ただし、午後の時間帯は直接的な日当たりは期待できませんので、その点は注意が必要です。良し悪しはありますが、個人的には公園ビューは好みです。

②静けさ：4

大通りからは一本中に入っているので、窓を開けても車の音は気にならないレベルかと思います。月島エリアは深夜に騒ぐ若者が公園に発生する可能性は高くないと思いますが、夜中の馬鹿騒ぎがないとも言い切れないので、リスクとして認識しておく必要があります。

③交通利便性：4

最寄駅である月島駅までは徒歩3分です。月島駅の10番出口を出て、スタスタ歩けば3分もかからないで着きます。平坦な道のりで信号もないので、全くストレスはありません。

月島駅は有楽町線と都営大江戸線の2路線が通っていて、この2路線だけでも様々な場所にアクセスできます。

④生活利便性：4

駅前には文化堂の他、フジマートやダイエーなどのスーパーがあります。ドラッグストアやコンビニも充実しており、身近な買い物に困ることはなさそうです。

居酒屋であれば有名な月島もんじゃが食べられるもんじゃストリートが近くにありますし、ファミレス、ファストフード、カフェもあるので、寄り道するところにも困りません。

また隣の豊洲駅にはららぽーと豊洲という商業施設がありますし、和光市方面に2駅で銀座一丁目、3駅で有楽町に着きます。生活利便性という点ではかなり恵まれていると言えそうです。

⑤子育て環境：3

周辺には風俗店はありません。パチンコ店はもんじゃストリート沿いに一店舗ありますが、マンションからは少し離れたエリアなので、特に気にする必要はなさそうです。

交通量は決して少なくありませんが、道路幅は広く、歩道が整備されているので、子供が歩くには比較的安全だと思います。

教育環境ですが、未就学児については、中央区は2022年4月に待機児童ゼロを達成しています。希望の保育施設に入れるかは別として、月島駅4丁目には「さくらさくみらい東仲通り」「さくらさくみらい月の岬」「月島聖ルカ保育園」という3ヶ所の私立保育園があります。

小学校の学区は「月島第一小学校」です。生徒数は2023年4月7日時点で574名、一学年あたり84名（3クラス）〜116名（4クラス）となっています。マンションからの通学距離は350mほどで、大人で徒歩6分という距離です。

大通りから一本入った道なので、それほど交通量はない道ですし、歩道が整備されているので安全だと思います。

中学校の学区は「佃中学校」です。生徒数は2023年4月7日時点で349名、一学年あたり111名（3クラス）〜120名（4クラス）となっています。マンションからの通学距離は1.2kmほどで、大人で徒歩17分という距離です。

月島駅の周辺は子育て世代が多いので、子どもの習い事は月島駅周辺だけでも10ヶ所以上見つかりました。隣駅の豊洲、勝どきを含めればほとんどのジャンルをカバーできるのではないかと思います。

⑥築年数：5

2024年12月完成予定の新築物件です。

⑦共用部・管理状況：3

東京建物グループの管理会社が管理する予定になっており、現段階では問題はなさそうです。

管理費：418円／㎡
修繕積立金：200円／㎡
月払地代：97円／㎡
解体準備金：84円／㎡

管理費は平均値の217円を大きく上回る418円となっています。戸数が少ないことを踏まえてもかなり割高な印象です。

修繕積立金は国土交通省ガイドライン（170円〜320）の範囲内です。

定期借地権のため、月払いの地代が毎月発生する他、70年後に解体するための、解体準備金が別途発生します。

⑧マンションブランド：4

東京建物の分譲マンションシリーズである「Brillia（ブリリア）」の名前が付けられています。ブリリアは知名度が高く、一般にも安心して購入できるブランドとして認知されていますので、比較的資産価値を保ちやすいと言えます。

⑨地域の将来性：4

湾岸エリアは東京の国際競争力強化の拠点として、東京都が積極的に開発を進めている地域です。今後も大規模な再開発や、臨海地下鉄をはじめとしたインフラ整備が進められる予定となっており、地域としての将来性は非常に高いと考えられます。

⑩防災：2

ハザードマップ

高潮：浸水で高さ0.5メートルから3メートルになる想定
参照：ハザードマップポータルサイトHP

地盤サポートマップ

地震時の揺れやすさ：揺れやすい
液状化の可能性：高い
参照：ジャパンホームシールド株式会社

埋立地なので地震時のリスクが高くなっています。これに関してはこの物件に限らず、湾岸エリアは同じですので、割り切るか、エリア全体を検討対象から外すかが迫られます。

３．総評

眺望・日当たり	3
静けさ	4
交通利便性	4
生活利便性	4
子育て環境	3
築年数	5
共用部・管理状況	3
マンションブランド	4
地域の将来性	4
防災	2
合計	36/50

湾岸エリアということでの防災面の不安はありますが、その他は大きな欠点がなく、レベルの高いマンションです。

北東向きは日当たりが気になりますが、目の前の眺望が抜けていることを考えると、暗かったり寒かったりという過度な心配はそれほど必要ないのかなと思います。

近隣で生活するにしても、遠出をするにしても便利な立地ですし、落ち着いた雰囲気の低層マンションは月島にそれほど多くあるわけではありませんので、そういう意味でもこの物件ならではの特徴を持っていて、それが強みになっています。

人気エリアの月島駅徒歩3分で、立地も静かな場所ということで、すごい値段になりそうなところですが、定期借地権のマンションということで、その分だけ買いやすくなっています。

56.14㎡の2LDK（A2 type）が8,000万円台、61.17㎡の2LDK（D’ type）が8,800万円台でした。

定期借地権でなければ1億円超えしてもおかしくなさそうなので、現状の相場を考えるとまだ買いやすい価格になっていると言えます。

住宅ローンを8,000万円、期間35年、金利0.475%で借りるとすると、元利金返済額は206,785円、管理費23,480円、修繕積立金11,240円、月払地代5,442円、解体準備金4,741円を合わせたランニングコストは毎月251,688円です。ランニングコストがやや重い点は注意が必要です。

利便性は高いですし、タワーマンションではない駅近という明確な強みがあるので、賃貸に出しても競争力が高そうに感じました。もともとは単身用やDINKSの人をターゲットにしている物件になりますが、2LDKであればファミリーの居住用として検討するのもありですし、投資用としても検討の余地がありそうです。