【荒川区】東京23区現地調査：荒川区の特徴と住みやすさを解説

今回は古き良き日本の街並みが残る荒川区です。

古い建物が多く、駄菓子屋やもんじゃ焼き屋など、伝統的な店が残っている街並みがレトロな雰囲気を醸し出しています。

具体的にどんな街なのか、代表的な駅や施設を、データも交えてご紹介したいと思います。

荒川区の良い点、気になる点に加え、実際に住むとどんな生活が送れるのか、具体的なイメージもしていますので、是非住まい探しの参考にしてください。

【記事を書いた人】

ぴっちー
✔︎　都市銀行で不動産担保評価実務経験10年以上
✔︎　不動産売買契約は10回以上経験
✔︎　ファイナンシャル・プランニング技能士1級

１．概要

荒川区は北側は足立区、東側は墨田区、南側は台東区、西側は北区と隣接しています。

代表的なエリアとしてはJR山手線が通る西日暮里や、区の中心部に位置していて駅前を中心に栄えている町屋などがあります。

区全体に居住地域が広がっていて、長く開発されていない地域が多いために築年数の古い住宅がたくさんあります。近年再開発が進んでいる数少ないエリアの一つとして南千住があります。南千住の駅前を中心に新しい商業施設やタワーマンションが立ち並ぶようになりました。

２．人口・世帯数

		23区内順位
人口	217,859人	20位
面積	10.16㎢	22位
人口密度（1㎢あたり）	21,443人	4位
世帯数	114,253世帯	21位
1世帯あたりの人数	1.91人	6位
男女比率（女性割合）	50.5%	13位
15歳未満の割合	10.3%	12位
65歳以上の割合	22.1%	6位
外国人の割合	8.8%	3位
平均年齢（高い順）	45.5歳	7位
平均年収	4,047万円	19位

【参照元】
※1　東京都総務局統計部「東京都の人口（推計）」、「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」の資料をもとに2023年1月1日時点で算出
※2　国土交通省「令和4年度_第11表市区町村別データ」の資料をもとに2023年3月1日時点で課税対象所得を納税義務者数で除して算出
※3　23区内順位は全て数字が大きい順番

荒川区は23区の中で2番目に小さい区となっていて、町丁の数は最も少なくなっています。人口も絶対数は多くありませんが、住宅が密集していることから、人口密度は23区の中で4位とかなり高いです。

高齢者や、1世帯あたりの人数が高いことも特徴で、長く住んでいるファミリー世帯が多いと考えられます。

家賃が安いことから、アジアを中心とした外国人が多く住んでいて、外国人の割合も非常に高いです。

３．物価

		23区内順位
住宅地の1㎡あたり地価	54万円	16位
新築マンション㎡単価	100万円	21位
新築マンション40㎡計算	4,000万円	21位
新築マンション70㎡計算	7,000万円	21位
1R,1K,1DKの賃料	82,000円	17位
2LDK,3K,3DKの賃料	214,000円	15位

【参照元】
※1　国土交通省「令和5年地価公示」の資料をもとに2023年時点で算出
※2　HOME’S「新築マンション平均価格（2023年1-5月）」、「東京23区の家賃相場情報」の資料をもとに2023年8月17日時点で算出
※3　23区内順位は全て数字が大きい順番

新築マンションの㎡単価は100万円で、70㎡換算で7,000万円という結果になりました。

山手線が通る日暮里や、再開発された南千住は特に人気があり、荒川区の中では価格が高いです。

荒川区は比較的都心に近く、交通利便性が高い一方で、地震や水災、火災などの天災リスクが高いため、不動産価格はかなり抑えられています。

４．生活環境

		23区内順位
公園面積	0.46㎢	22位
公園面積の割合	4.5%	18位
公園の数	110	20位
犯罪認知件数	1,143件	2位
1㎢あたり犯罪認知件数	113件	14位
保育園待機児童数	0人	1位
地盤スコア	47.63	20位

【参照元】
※1　東京都建設局「公園調書」の資料をもとに2022年4月1日時点で算出
※2　警視庁「市区町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」の資料をもとに2022年1月から12月の合計値で算出
※3　23区内順位は犯罪認知件数、1㎢あたり犯罪認知件数、保育園待機児童数は数字が小さい順番で、その他は数字が大きい順番

荒川区は面積自体が狭い区なので、公園の数や公園面積も狭くなっています。1㎢あたりの犯罪認知件数は14位と、治安は悪くはありませんが、決して良くもない水準です。

区全体が低地となっているため、地盤スコアは低いです。荒川の氾濫による水害や住宅密集による延焼火災のリスクにも注意が必要となります。

５．主要な駅

駅名	1日あたり乗降者数	首都圏内順位
西日暮里	39万人	37位
日暮里	38万人	39位
南千住	–	–

※1　株式会社エンタテインメントビジネス総合研究所「駅別乗降者数総覧2022」の資料をもとに算出
※2　首都圏内順位は数字が大きい順番

西日暮里駅はJR山手線、京浜京浜東北線、東京メトロ千代田線、日暮里・舎人ライナーが通っています。

日暮里駅はJR山手線、京浜東北線、常磐線（快速）、京成本線、日暮里・舎人ライナーが通っています。

南千住駅はJR常磐線、東京メトロ日比谷線、つくばエクスプレスが通っています。

荒川区には合計で19の駅が通っており、1㎢あたりでは1.87駅です。都電荒川線や日暮里・舎人ライナーといったローカル線の駅が多く含まれているため、数値ほどではありませんが、鉄道インフラは充実していると言えます。

６．主要な商業施設

LaLaテラス南千住	・三井不動産が運営する商業施設で、店舗面積は約9,200㎡ ・デイリーユースに適したテナント約30店舗が出店している
エキュート日暮里	・JR東日本グループが運営するエキナカの商業施設 ・テナントはテイクアウトの飲食店が中心で、地元の観光マップなども置いている
サンポップマチヤ	・地元企業が運営する町屋駅徒歩1分の商業施設で、店舗面積は約2,700㎡

７．主要な公共施設

都立汐入公園	・約12.9万㎡の広い空間に、芝生広場や遊具、バーベキュー広場などがある都立公園
ゆいの森あらかわ（中央図書館）	・荒川区立図書館の中心となっている施設で、蔵書数は約40万冊
荒川総合スポーツセンター	・大小のプールや体育館、スタジオ、武道場、卓球場、ライフル場、会議室などを備える大規模運動施設

８．荒川区の良いところ

（１）交通アクセスが良い

荒川区は都心3区に距離が近く、JR山手線や東京メトロ日比谷線、千代田線など様々な路線が乗り入れています。町屋駅であれば千代田線で大手町まで12分で着くなど、通勤の利便性は高いと言えます。

（２）古き良き街の面影がある

荒川区には長いあいだ開発されておらず、昔ながらの面影を残す場所がたくさんあります。もんじゃ焼き屋や駄菓子屋など、長く続いているお店もあり、古き良き下町情緒を感じることができます。

（３）物価が安い

全体的に地価が安いため、住まいを探すうえで予算に合わせやすいです。地元の商店は長く続いているお店が多いので、食料品や雑貨なども安く購入できます。

（４）成田空港へのアクセスが良い

日暮里駅から成田空港（空港第2ビル駅）へは京成スカイライナーで最速36分で到着することができます。成田空港へのアクセスが良い場所ですので、普段は都心で仕事をしていて、海外出張が多い、という人にとっては日暮里駅周辺は都合の良い立地と言えます。

（５）下町風情溢れる商店街

区内には30を超える商店街が存在していて、それぞれに下町らしい人と人との距離の近さやあたたかみがあります。惣菜、おでん、焼き鳥などは下町の商店街ならではの昔ながらの味をリーズナブルに楽しめます。

９．荒川区の気になるところ

（１）公園が少ない

荒川区は公園が少なく、面積も小さいです。隅田川が流れているので、水辺の自然を感じることはできますが、子どもが思い切り遊べる場所はそれほど多くありません。

（２）治安に不安がある

荒川区は大きな繁華街がない中で、1㎢あたりの犯罪認知件数がそれなりに多くなっています。地価が安いという理由で住んでいる人もいますので、23区の中では住民の平均年収も低いです。治安は特別悪くはないものの、決して良くもない、と考えましょう。

（３）古い建物が多い

古い木造の建物が多いため、街の景観は悪く言えば野暮ったい雰囲気となっています。住宅の密集は火災における延焼のリスクも高いため、荒川、南千住、町屋、東尾久、西尾久の一部地域は不燃化特区に指定されていて、建て替えが促進されています。景観だけでなく、安全の面でも不安が残ります。

（４）災害のリスクが高い

荒川区は各種災害のリスクが高いことに注意が必要です。住宅密集による火災延焼リスクに加えて、荒川の氾濫による水害のリスクや、地震発生時の建物倒壊リスクもあります。道路幅が4mに満たない道路が多く、緊急車両が通りにくいという事情もありますので、常日頃から非常時への備えを考えておく必要があります。

（５）年齢層が高い

再開発されているエリアとそうでないエリアでは住んでいる人も大きく違いますが、全体的には高齢者が多く、子どもが少ないです。特に子育て世帯で住まいを検討する際は、近隣の子育て環境について、よく確認した方が良さそうです。

１０．荒川区ではこんな生活が実現できる

（１）都心エリアに素早く通勤

荒川区は西部に日暮里駅、西日暮里駅があり、東部に日比谷線が通る南千住駅、中央には千代田線が通る町屋駅があります。それぞれ都心に通じているので、様々なエリアから通勤しやすくなっています。

（２）商店街で買い物

荒川区は日常使いができる商店街が多く、良いものが安く揃います。スーパーなども基本的に物価が安いので、経済的な負担を抑えながら便利に生活できます。

（３）下町風情を楽しむ

町屋のもんじゃ焼店「浜作もんじゃ会館」など、長く地元の人に愛されているお店がたくさんあり、下町ならではのグルメや文化を楽しめます。

（４）路面電車を楽しむ

都電荒川線は都電として唯一残っている路線で、三ノ輪橋から早稲田までの約12キロを運行しています。趣のある車両で下町を回るので、観光気分で移動を楽しめます。荒川区内には様々な路線が乗り入れているので、鉄道好きにも良さそうです。

（５）タワーマンションに住む

南千住であれば比較的不動産価格も抑えられていますので、憧れのタワマン生活を予算内で叶えられる可能性が高いです。向きによって東京スカイツリーや東京タワーなど、東京ならではの眺望が楽しめます。

１１．荒川区はこんな人におすすめ

（１）男性の一人暮らしやDINKS

（２）都心エリアに勤務している

（３）出張や旅行で海外に行くことが多い

（４）洗練された街並みよりも下町感のある雰囲気が好き

（５）極力支出を抑えたい

１２．個人的な意見

荒川区は不動産価格の安さと生活利便性の両立、という部分で優位性の高い街と言えます。都心に近いので通勤はラクですし、日暮里からスカイライナーに乗れば成田空港に簡単にアクセスできて、海外旅行や海外出張にも便利です。また、上野駅や東京駅も近いため、国内遠方への移動にも対応できます。

便利で安い一方、街の景観、防災、治安、といった部分ではある程度妥協をする必要があります。街の景観は好みの問題ですので、古い街並みが気にならないという人にとっては良いですが、防災の部分はそうはいきません。災害リスクについては地域や物件ごとに異なりますので、許容できるかどうか、日常生活の中できちんと備えができるか、十分に確認しましょう。

荒川区は雰囲気にクセがありますので、街の雰囲気を好きになれること、そのうえで、災害発生時の備えもできることが検討するうえでの大前提といえます。十分に確認をしたうえで、検討しましょう。