【港区芝浦】クラッシィハウス芝浦　子育て目線での感想と評価

港区芝浦にある「クラッシィハウス芝浦」を見てきました。最寄駅はJR山手線の田町駅で、高層マンションが多い湾岸エリアの中でも一際利便性の高い好立地です。

田町駅周辺は再開発が特に活発で、湾岸マンションがある東口では「msb Tamachi」が既に完成して駅前が整備されましたし、浜松町に近い芝浦一丁目ではオフィス、ホテル、レジデンス、商業施設の大規模な複合施設の開発が進められています。

近年の不動産価格上昇で、価格はかなり上がっていますが、70㎡台の3LDKが1億円台で売りに出ていました。

騒音や他人の視線には人一倍敏感な筆者が、子育てファミリーの生活のしやすさを具体的に検証します。

【記事を書いた人】

ぴっちー
✔︎都市銀行で不動産担保評価実務経験10年以上
✔︎不動産売買契約は10回以上経験
✔︎ファイナンシャル・プランニング技能士1級

１．物件概要

今回の物件概要です。

所在地	東京都港区芝浦４−１２−３６
交通アクセス	JR山手線・京浜東北線「田町」駅から徒歩9分都営三田線「三田」駅から徒歩11分
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建て	20階建
築年月	2016年11月
総戸数	123戸
専有面積	61.54㎡〜85.14㎡
間取り	2LDK〜3LDK
主な方位	東向き
分譲会社	住友商事(株)、大和ハウス工業(株)
施工会社	(株)安藤・間
管理会社	住商建物(株)
管理方式	全部委託／日勤
用途地域	準工業地域
土地権利	所有権
敷地面積	1,729.25㎡
延床面積	12,906.20㎡
駐車場台数	38台
学区（小学校）	港区立芝浦小学校
学区（中学校）	港区立港南中学校

２．独自評価

（１）目をつけた理由

・再開発による田町駅周辺の価値向上への期待感

田町駅周辺は近年、「msb Tamachi」（オフィス、ホテル、商業）、「田町タワー」（オフィス）などの再開発で街の利便性が一段と高まっており、今後も「芝浦一丁目プロジェクト」（オフィス、ホテル、レジデンス、商業施設）、「三田三・四丁目再開発」（オフィス）など、各地で再開発が目白押しです。今後も発展の余地が大きい地域として、田町駅周辺に注目しました。

・全戸東向きの運河ビュー

もう一つは、全ての住戸が東向きの運河ビューという特異な立地であることです。運河の先には芝浦アイランドが広がっていて、「芝浦アイランドグローヴタワー」をはじめとして何棟か建物がありますが、200mくらいは離れていますので、ぶつかるという感じではありません。湾岸エリアならではの、水辺と都会の景観を楽しめる物件として注目しました。

（２）評価基準

・気持ちよく生活するための「居住性」は大前提

①眺望・日当たり
②静けさ
③交通利便性
④生活利便性
⑤子育て環境

・将来にわたって価値が保たれる「資産性」も重要

⑥築年数
⑦共用部・管理状況
⑧マンションブランド
⑨地域の将来性
⑩防災

（３）主観での評価

実際に現地で周辺環境を確認したうえで、居住性、資産性の各5項目について主観ではありますが、評価していきます。

専有部分のスペックや価格はその時に売り出されているものによるところがあるので、基本的にはマンション全体としての評価を中心にしつつ、専有部分に共通した特徴があればそちらも加味します。

当然ですが、全てが満点のマンションがあっても当然高いです。ファミリー世帯の財布に優しい価格帯で探すために、トータルは平均点に近いけど、子育ての面などで致命的な欠点はなく、キラリと光る特徴を持つ物件を探します。

5：際立った優位性あり
4：優位性あり
3：普通
2：良くないが妥協できるレベル
1：妥協できないレベルで悪い

【検討にあたっての前提条件】

・階数は2階以上

本物件の特徴である眺望の良さが享受できる2階以上を前提とします。（浸水リスクを気にされる方は3階以上がベターです。）

①眺望・日当たり：4

運河の向こう側は芝浦アイランドという島になっていて、ちょうどマンションのバルコニーの先に「芝浦アイランドグローヴタワー」というタワーマンションがあります。目の前は運河と遊歩道になっているので、水辺の景色を楽しめます。その先はマンションですが、200mくらいは離れているので、視線がぶつかる感じはほとんどないので、夜はタワーマンションビューとして楽しめます。

②静けさ：4

運河を挟んで向こう側にある芝浦アイランドには東京モノレール羽田線が通っています。多少電車の音はありますが、離れていますので基本的には静かな環境です。

③交通利便性：4

田町駅、三田駅ともにどちらも徒歩で10分前後なので、駅までの距離が特別近いわけではありませんが、鉄道路線は山手線、京浜東北線、都営三田線の3路線が利用できます。

田町駅からは品川駅まで3分、新橋駅まで5分、東京駅まで9分、渋谷駅まで15分、三田駅からは日比谷駅まで7分、大手町駅まで9分で、都内のどこにアクセスするにも便利です。

④生活利便性：4

田町駅前にはスーパーのライフがあります。営業時間は朝8時から24時までと、遅い時間までやっています。

飲食店は田町駅の東口だけでもファストフードからカフェ、レストラン、居酒屋まで様々な形態があって十分充実していますし、西口には居酒屋を中心に飲食店が集まるエリアもあり、食べるものには全く困りません。

マンション周辺はタワーマンションとオフィスが混在している場所ですが、セブンイレブンとローソンが近くにあります。

⑤子育て環境：3

田町駅の西口にはパチンコ店がありますが、東口にはありません。マンションの前はそれほど交通量の多くない道なので、子どもが歩くのには比較的安全だと思います。

未就学児については、港区は2019年4月に待機児童ゼロを達成しています。希望の保育施設に入れるかは別ですが、田町駅東口からマンションまでのエリアにある芝浦3丁目、芝浦4丁目の住所には「しばうら保育園」（区立）「太陽の子 芝浦三丁目保育園」（私立）、「アスク 芝浦4丁目保育園」（私立）「デイジー保育園芝浦」（私立）という4ヶ所の施設があります。

小学校の学区は「芝浦小学校」です。生徒数は2023年4月時点で一学年あたり132人〜174人という規模です。

マンションからの通学距離は道路距離で約600m、大人で徒歩9分と遠くはありません。通学路は途中で信号が1箇所ありますが、それほど危険な場所はなさそうです。

中学校の学区は「港南中学校」です。生徒数は2023年時点で一学年あたり109人〜127人という規模です。

マンションからの通学距離は道路距離で約1.5km、大人で徒歩19分という距離です。

田町駅周辺は習い事が豊富にありますし、インターナショナルスクールや名門の私立小学校など、教育の選択肢がたくさんあります。

⑥築年数：4

築年数は2016年11月と築浅ですので、こちらは問題ありません。

⑦共用部・管理状況：3

マンションの周りはきれいで、見える範囲ではありますが管理面に問題はなさそうでした。特筆すべき共用施設はなさそうです。

管理費：185円／㎡
修繕積立金：166円／㎡

管理費は平均値の217円よりも適度に低い程度なので問題なさそうな金額です。

修繕積立金は国土交通省ガイドライン（170円〜320円）よりも若干少ないですが、誤差の範囲内ですので、問題ないかと思います。

⑧マンションブランド：3

クラッシィハウスは住友商事のマンションブランドです。特に優位性があるということはありませんが、大手企業が分譲しているという安心感は強いです。インターネット上の口コミなどでも、特に風評に関する大きなマイナス点は見当たりませんでした。こちらは可もなく不可もなく、といったところかと思います。

⑨地域の将来性：4

先ほど触れたように、田町駅周辺は今後も大規模な再開発が目白押しで、街の更なる発展が見込まれます。

湾岸エリアは地盤の弱さから、（科学的な根拠があるかどうかは別として）災害への危険性を指摘されることが多いです。リスクシナリオとしては、なんらかのリスクが顕在化した場合に湾岸エリア全体が敬遠されるようになる、ということかと思います。

⑩防災：2

ハザードマップ

高潮：浸水で高さ0.5メートルから3メートルになる想定
参照：ハザードマップポータルサイトHP

地盤サポートマップ

地震時の揺れやすさ：揺れやすい
液状化の可能性：高い
参照：ジャパンホームシールド株式会社

埋立地なので地震時のリスクが高くなっています。これに関してはこの物件に限らず、湾岸エリアは同じですので、割り切るか、エリア全体を検討対象から外すかが迫られます。

３．総評

眺望・日当たり	4
静けさ	4
交通利便性	4
生活利便性	4
子育て環境	3
築年数	4
共用部・管理状況	3
マンションブランド	3
地域の将来性	4
防災	2
合計	35/50

マンションの目の前にある遊歩道を歩きましたが、静かでとても気持ちの良い場所でした。港区という都心ど真ん中のアドレスでありながら、住まいの中で水辺を感じられるのはこの地域のマンションならではの強みですし、その地域の中でも、運河と芝浦アイランドを望む景観はかなり恵まれているのではないかと思います。

運河沿いというとどうしてもついて回るデメリットとして「臭い」の問題があります。10月の比較的暖かい日に歩いた感じだとあまり気になりませんでしたが、夏の時期や雨天の後などは気になる人もいると思います。

このあたりは嗅覚によるので、実際にそのタイミングで足を運んでみないと分かりません。この物件で後悔するポイントがあるとすれば臭いの問題かと思うので、何回か現地に足を運んで、よく確認することをおすすめします。

周辺はオフィスが多い地域ではありますが、商業施設やマンションもたくさんあり、生活感もしっかり感じられます。

少し歩けば公園がたくさんあるので、子どもを遊ばせる場所にも困ることはなさそうです。歩道が広く、ベビーカーでの移動もストレスを感じませんし、子どもが多い地域だからか、近隣のレストランやカフェは小さい子連れを意識したサービス設計になっていて、子どもも安心して連れて行けます。

2023年10月時点での販売中物件は1件で、14階の70.04㎡の3LDKが10,980万円で売りに出されていました。

住宅ローンを10,980万円、期間35年、金利0.475%で借りるとすると、元利金返済額は283,813円、管理費、修繕積立金を合わせたランニングコストは毎月308,423円です。

JR田町駅から10分以内の築浅ということで、3LDKで1億円を超えてきています。高い物件にはなりますが、板状マンションで眺望に優れているという点で、このエリアの中でも特徴がはっきりしていて、面白い物件だと思いました。