【江東区枝川】グランシティレイディアント東京イースト　子育て目線の評価

江東区枝川にある「グランシティレイディアント東京イースト」を見てきました。

豊洲駅から徒歩14分と離れているものの、全戸100㎡超というゆとりのある専有面積が魅力です。現在は徒歩14分の豊洲駅が最寄りですが、有楽町線の延伸で新駅ができると、最寄駅が10分以内になる可能性が高く、将来への期待感がもてるエリアとなっています。

不動産価格が高騰している状況ですが、100㎡台の4LDKが6,000万円台と一般庶民でも手が届く価格で販売されていて、検討の余地がありそうです。

騒音や他人の視線には人一倍敏感な筆者が、子育てファミリーの生活のしやすさを具体的に検証します。

【記事を書いた人】

ぴっちー
✔︎都市銀行で不動産担保評価実務経験10年以上
✔︎不動産売買契約は10回以上経験
✔︎ファイナンシャル・プランニング技能士1級

１．物件概要

今回の物件概要です。

所在地	東京都江東区枝川１−１４−６
交通アクセス	東京メトロ有楽町線「豊洲」駅から徒歩14分
構造	RC（鉄筋コンクリート）
階建て	10階建
築年月	2001年3月
総戸数	74戸
専有面積	103.33㎡〜108.53㎡
間取り	2SLDK〜4LDK
主な方位	南西
分譲会社	日本綜合地所(株)
施工会社	(株)志多組
管理会社	(株)東急コミュニティー
管理方式	全部委託／日勤
用途地域	準工業地域
土地権利	所有権
敷地面積	2,651.85㎡
延床面積	9,199.59㎡
駐車場台数	75台
学区（小学校）	豊洲北小学校
学区（中学校）	深川第五中学校

２．独自評価

（１）目をつけた理由

・全戸で専有面積100㎡超というゆとりあるプラン

一つは専有面積が全戸100㎡という振り切れた特徴を持っているという点です。

おそらくは徒歩14分という決して利便性が高いとは言えない立地の中で、販売するにあたって「明確なウリ」が必要だったために、このようなプランになったのではないかと思います。

分譲時の思惑はともかくとして、広さは購入する際の大きな決め手になる大きな特徴かと思います。

・有楽町線の延伸で枝川駅ができることによる地域価値向上への期待感

もう一つは有楽町線延伸のニュースです。豊洲駅から住吉駅までを結ぶ「豊住線」の開通が発表されています。

豊洲駅の次の駅は（仮称）枝川駅となる予定で、本物件から徒歩7分程度の場所に有楽町線の新駅ができるため、利便性はもちろん、資産性の面でも期待ができます。

江東区HP：​​地下鉄8号線(有楽町線)の延伸(豊洲〜住吉)

（２）評価基準

・気持ちよく生活するための「居住性」は大前提

①眺望・日当たり
②静けさ
③交通利便性
④生活利便性
⑤子育て環境

・将来にわたって価値が保たれる「資産性」も重要

⑥築年数
⑦共用部・管理状況
⑧マンションブランド
⑨地域の将来性
⑩防災

（３）主観での評価

実際に現地で周辺環境を確認したうえで、居住性、資産性の各5項目について主観ではありますが、評価していきます。

専有部分のスペックや価格はその時に売り出されているものによるところがあるので、基本的にはマンション全体としての評価を中心にしつつ、専有部分に共通した特徴があればそちらも加味します。

当然ですが、全てが満点のマンションがあっても当然高いです。ファミリー世帯の財布に優しい価格帯で探すために、トータルは平均点に近いけど、子育ての面などで致命的な欠点はなく、キラリと光る特徴を持つ物件を探します。

5：際立った優位性あり
4：優位性あり
3：普通
2：良くないが妥協できるレベル
1：妥協できないレベルで悪い

【検討にあたっての前提条件】

・階数は4階以上

本物件は洪水、高潮のリスクがあるエリアです。防災リスク回避の観点から階数は4階以上を前提に検討いたします。

①眺望・日当たり：3

バルコニーの向かいは低層の住宅となっていますので、中層以上であれば景観はともかくとして、ある程度眺望が抜けてきます。南西向きなので日当たりも良さそうです。

②静けさ：4

接している道路は基本的に近隣住民以外は通らない道なので、マンションの前に車の通りはほとんどありません。大通りからもかなり入っている立地なので、静けさという点では恵まれた環境と言えます。

③交通利便性：2

最寄は東京メトロ有楽町線とゆりかもめが通る豊洲駅です。豊洲駅自体は便利な路線ですが、マンションから駅まで徒歩14分という距離はネックと言えます。

豊洲駅以外の最寄り駅としては東京メトロ東西線の木場駅、JR京葉線の潮見駅がありますが、いずれも徒歩20分以上かかります。江東区枝川という地域全体が陸の孤島、という状態になっています。

④生活利便性：4

枝川から豊洲方面の橋を渡れば、すぐ右手にスーパー文化堂があります。マンションのすぐ近くというわけにはいきませんが、買い物に困ることはなさそうです。

また、豊洲には文化堂が入るスーパービバホームの他に、ららぽーと豊洲という大型の商業施設があります。徒歩圏内に商業が充実している点は非常に便利です。

⑤子育て環境：3

周辺にはパチンコ店や風俗店はありません。交通量は少なくないですが、歩道が整備されている道路が多いので、子供が歩くのには比較的安全だと思います。

未就学児については、江東区は2022年4月に待機児童ゼロを達成しています。希望の保育施設に入れるかは別ですが、枝川には「深川愛隣保育園」（私立）「愛隣シャローム保育園」（私立）という2ヶ所の認可保育園があります。豊洲まで含めれば枝川から一番近い豊洲4丁目のエリアに6ヶ所の認可保育園があります。

小学校の学区は「豊洲北小学校」です。生徒数は2023年10月時点でちょうど全生徒が1,000人を超えるくらいの人数となっています。

マンションからの通学距離は道路距離で約1.2km、大人で徒歩17分という距離となっています。子どもだと20分くらいはかかりそうですね。途中は信号が1ヶ所で、交通量の多い通りはあるものの、きちんと歩道が整備されているのでそれほど危なくはなさそうに感じました。

中学校の学区は「深川第五中学校」です。生徒数は2023年5月1日現在で557人となっています。

マンションからの通学距離は道路距離で約1.5km、大人で徒歩20分という距離です。自転車通学は禁止のようです。

豊洲は子どもが多く、学習塾などの習い事も充実しているので、その点はそれほど困ることはなさそうです。

⑥築年数：3

築年数は2001年3月です。それほど古い物件ではありませんのでこちらも特段問題なさそうです。リフォームが行われていない部屋であれば、ちょうど経年劣化が進んでいるタイミングと思われるので、購入すると同時にリノベーションをしても面白そうです。

⑦共用部・管理状況：3

マンションの周りはきれいでしたし、共用部も整然としていたので、見える範囲では管理面に問題なさそうでした。特筆すべき共用施設はなさそうです。

管理費：159円／㎡
修繕積立金：213円／㎡

管理費は平均値の217円よりも適度に低い程度なので問題なさそうな金額です。

修繕積立金も国土交通省ガイドライン（170円〜320円）の範囲内ですので、問題無い範囲かと思います。

⑧マンションブランド：3

グランシティレイディアントは特に優位性のあるブランドではありませんが、インターネット上の口コミなどでも、特に風評に関する大きなマイナス点は見当たりませんでした。こちらは可もなく不可もなく、といったところかと思います。

⑨地域の将来性：4

徒歩10分圏内に有楽町線沿線の新駅ができれば、このマンションの弱点だった交通利便性は高まりますし、街が発展する可能性もあると思います。

新駅予定地の枝川2丁目は工場や事務所など大きな区画が多く、小規模でも商業施設ができれば街の雰囲気が変わる可能性もあります。「今よりは良くなるか」という点ではそれなりに期待はできそうです。

⑩防災：2

ハザードマップ

高潮：浸水で高さ3メートルから5メートルになる想定
洪水：浸水で高さ0.5メートルから3メートルになる想定
参照：ハザードマップポータルサイトHP

地盤サポートマップ

地震時の揺れやすさ：揺れやすい
液状化の可能性：高い
参照：ジャパンホームシールド株式会社

埋立地なので地震時のリスクが高くなっています。これに関してはこの物件に限らず、湾岸エリアは同じですので、割り切るか、エリア全体を検討対象から外すかが迫られます。

３．総評

眺望・日当たり	3
静けさ	4
交通利便性	2
生活利便性	4
子育て環境	3
築年数	3
共用部・管理状況	3
マンションブランド	3
地域の将来性	4
防災	2
合計	31/50

全体としての点数は平均的になりましたが、一番のネックは駅からの距離になりますので、「あまり駅から離れるのはちょっと、、」という人には当然ながら向いていません。

ある程度妥協できそうだと思う人でも、毎日通勤する場合は、暑い日、寒い日、大雨の日でも問答無用で歩かないといけませんので、そういう日があることも含めて、一度歩いてみることをおすすめします。

マンション周辺の街並みはかなり年季を感じますし、きれいとは言い難い印象ですが、気にならない人は大して気にならないレベルだと思います。豊洲から橋を渡って少し入ったところ、と考えれば豊洲の景観と、マンション周辺の静けさのいいとこどり、と理解できなくもないです。

豊洲駅を出てマンションに向かって歩くと、右手は飲食店が並んでいる通りとなっていて、色々なお店が続きます。豊洲駅に直結しているららぽーとに入らずとも、簡単な食事であればこの辺りで十分に済ませることができそうです。

帰り道にはスーパービバホーム豊洲もあり、スーパー文化堂で買い物ができます。

徒歩14分という立地が最大のネックであるため、周辺（特に豊洲エリア）に比べてお値段はかなり安くなっています。

2023年10月時点での販売中物件は1件で、南西向きの7階の103.84㎡の4LDKが6,600万円で売りに出されていました。

住宅ローンを6,600万円、期間35年、金利0.475%で借りるとすると、元利金返済額は170,598円、管理費、修繕積立金を合わせたランニングコストは毎月209,238円です。

このマンションの魅力はなんといっても100㎡超という広さだと思います。築年数がそれなりに経っているので、間取りはやや古さを感じるかもしれませんが、その分思い切ったリノベーションもしやすいです。この規模の物件を思い通りにリノベーションできるかもしれないと思うと夢が広がりますね。（その分お金もかかりますが）

新駅については、できると言っても2030年代なかばということなので、実際に便利になるのは10年以上先になります。

実際に生活するとなると、新駅を待つにはやや長過ぎますが、駅までの徒歩距離が気にならない人や、居住空間にゆとりを持ちたいという人であれば、将来的な資産価値も期待しつつ、満足のいく暮らしが叶えられそうなので、検討に値する物件かと思います。

【こんな人にはぴったり】
・在宅勤務が多い
・静かな環境に住みたい
・広いマンションに住みたい
・豊洲の近くで生活したい